Vous vous apprêtez à signer un bail d’habitation pour votre résidence principale ? Le propriétaire du logement vous demandera quasi à coup sûr de lui présenter des garants qui se portent caution pour vous. En cas d’impayés de loyer, le bailleur disposera ainsi à la fois d’un recours auprès de son locataire, mais également de sa caution. 

1. La caution des proches

« C’est la solution plébiscitée par les propriétaires, témoigne Meggy Pezin de l’agence Orpi Capitole Immobilier, à Toulouse (31). La plupart du temps, les garants sont les parents et parfois, mais plus rarement, les grands-parents ou les frères et sœurs. »

Deux modes de cautionnement coexistent :

• La caution solidaire : elle permet au propriétaire de se retourner contre le garant directement dès le premier impayé de loyer, sans même avoir à entreprendre en amont de démarche judiciaire à l’encontre du locataire. 
• La caution simple : ici, le bailleur ne peut solliciter l’intervention du garant qu’après avoir au préalable épuisé toutes les voies de recours à l’encontre de son locataire. 

Afin de valider votre proposition de caution, le propriétaire du bien ou son représentant (agent immobilier…) est en droit de vous demander de lui fournir un certain nombre de documents attestant de la solvabilité de votre garant. Leur liste est limitativement énumérée par le décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015. Y figurent notamment les copies des pièces justificatives suivantes : 

• carte nationale d’identité française ou étrangère, 
• facture d’eau, de gaz ou d’électricité de moins de trois mois, 
• dernier avis d’imposition ou de non-imposition, 
• titre de propriété d’un bien immobilier, 
• dernier avis de taxe foncière, 
• trois derniers bulletins de salaire….

« En pratique, explique Elise Moreau, responsable du service location gestion de l’agence Orpi Venteoulocation.com à Laon (02), pour que le garant soit accepté par le bailleur, il doit idéalement justifier d’un CDI (contrat à durée indéterminée) de plus de deux ans et de revenus mensuels représentant au minimum 3 fois le montant du loyer.»

2. Les garanties Visale, LOCA-PASS et le FSL 

En tant que locataire, si vous n’avez pas la possibilité d’obtenir la caution d’un proche, vous pouvez vous rapprocher de certains organismes qui, sous certaines conditions, peuvent se porter caution pour vous. 

La garantie Visale pour les moins de 30 ans ou en contrat précaire

« Cette solution offre une bonne alternative aux propriétaires – qui profitent d’une garantie loyer impayé gratuite - comme aux locataires, analyse Meggy Pezin. Très pratique, elle répond aux besoins de locataires qui n’ont pas de famille, dont les parents sont insolvables ou vivent à l’étranger, précise-t-elle. De plus, pour l’agence immobilière, la procédure est ultra simple et rapide. Tout se fait en ligne via Internet. Quelques minutes suffisent pour éditer le contrat. Et la réponse intervient sous 24 heures »
Concrètement, en cas de difficulté, la garantie Visale, accordée gracieusement par Action Logement (anciennement « 1 % Logement »), avance pour vous les sommes dues au bailleur que vous vous engagez à rembourser par la suite. Elle couvre les loyers et charges impayés de votre résidence principale dans la limite d'un loyer (charges comprises) de 1 500 euros à Paris et de 1 300 euros sur le reste du territoire (métropole et Dom) et dans la limite de 36 mensualités impayées. « Nouveauté 2019, Visale couvre aussi désormais les dégradations locatives pour les logements relevant du parc locatif privé, complète Meggy Pezin. Les frais de remise en état, en cas de dégradations imputables au locataire, sont couverts jusqu’à deux mois de loyer et charges inscrits au bail, après déduction du dépôt de garantie. »
Votre demande de caution doit être faite avant la signature du bail, par voie électronique sur le site Visale.fr. Une fois votre contrat de cautionnement accepté par le bailleur, vous pouvez signer votrecontrat de location. 

Pour bénéficier de la garantie Visale, vous devez remplir les conditions suivantes :

• Avoir entre 18 et 30 ans, quelle que soit votre situation professionnelle : salarié, fonctionnaire, étudiant, jeune en alternance, ou en recherche d’emploi...
• Au-delà de 30 ans, être salarié du secteur privé (secteur agricole compris) et entrer dans un logement dans les 6 mois de votre prise de fonction. Et ce, quel que soit votre contrat de travail (CDD, intérim, contrats aidés, CDI en période d'essai, promesse d'embauche...), à l'exception des CDI confirmés (c'est-à-dire une fois la période d'essai terminée) ;
• Vivre en ménage (salariés ou non) et entrer dans un logement locatif privé en intermédiation locative, c'est-à-dire dont le bail est souscrit par une association qui se porte garante.

La garantie LOCA-PASS pour les logements conventionnés 

Cette autre garantie gratuite, également proposée par Action Logement, concerne uniquement les logements faisant l’objet d’une convention ouvrant droit à l’Aide Personnalisée au Logement (APL) ou signée avec l’Anah (Agence nationale de l’habitat) et loués par un bailleur social, une association...
En cas d’impayés, Action Logement verse au bailleur jusqu’à 9 mensualités maximum de loyers et charges locatives, déduction faite des aides au logement et dans la limite de 2 000 euros par mensualité. Vous vous engagez à rembourser les sommes avancées, sans frais ni intérêts, dans un délai maximal de 3 ans.

Pour y prétendre, vous devez :

• avoir moins de 30 ans ou être salarié (ou préretraité) du secteur privé,
• en faire la demande sur le site Actionlogement.fr au plus tôt 3 mois avant la date d'effet du bail (date d'entrée dans les lieux si elle est différente de la date de signature du bail) et au plus tard 2 mois après la date de prise d'effet du bail.

Le Fonds de solidarité logement pour les plus modestes

Si vous rencontrez des difficultés vous pouvez éventuellement avoir recours au Fonds de Solidarité Logement (FSL) en vous rapprochant de votre caisse d'allocations familiales (Caf) ou des services de votre département.
Sous réserve de respecter des conditions de ressources, celui-ci pourra vous apporter une aide financière – que vous soyez locataire ou sous-locataire - pour le paiement de votre dépôt de garantie, du premier loyer, de votre assurance habitation mais également des dettes de loyers et charges, des factures d'électricité, de gaz, d'eau et de téléphone, frais d'huissier…

3. La caution bancaire

Prenez contact avec votre chargé de clientèle afin de savoir si son établissement accepterait de vous accorder une caution bancaire, sachant qu’il reste libre de refuser votre demande sur des critères objectifs et non discriminatoires. 

En cas d’acceptation, si des impayés de loyers surviennent pendant la durée de la location, votre propriétaire pourra en obtenir le paiement auprès de votre banque qui lui versera les loyers dus.  
« La mise en place de cette caution, très sécurisante pour le bailleur, est en réalité peu pratiquée, précise toutefois Élise Moreau. En cause ? Le manque de réactivité des banques ! Leurs délais de réponse peuvent dépasser deux à trois semaines, signale-t-elle. Or durant ce laps de temps, les propriétaires ne louent pas. Une raison qui explique le peu de succès des cautions bancaires. Les bailleurs leur préfèrent les cautions de proches, beaucoup plus rapides à obtenir. »

4. La garantie des loyers impayés (GLI)

Plutôt que de solliciter une caution personnelle, votre bailleur peut opter pour une garantie des loyers impayés (GLI). Dans ce cas, vous n’avez rien à faire ni à payer ! Cette garantie prend la forme d’une assurance souscrite par votre bailleur et à ses frais. En fonction des contrats, elle peut couvrir les éventuels impayés de loyers, les frais de contentieux, les dégradations ou encore les périodes de vacance locative.

« Attention ! rappelle Élise Moreau. Lorsque votre bailleur a souscrit une GLI, sauf si vous êtes étudiant ou apprenti, la réglementation lui fait interdiction de solliciter une caution. » 
En pratique, pour que sa demande soit acceptée par l’assureur votre bailleur doit lui soumette au préalable votre dossier de candidature. Pour être accepté le futur locataire doit idéalement être solvable, justifier d’un CDI (contrat à durée indéterminée) et de revenus mensuels représentant au minimum 3 fois le montant du loyer. À noter : un locataire en CDD (contrat à durée déterminée) peut aussi être accepté sous réserve de remplir les autres conditions imposées par l’assureur.